常见问题

地产投资大神看完3重庆时时彩走势图000套房后总结了超实用的选房
更新时间:2018-06-19 05:02 浏览:86 关闭窗口 打印此页

  很多人买房都会很纠结,要选到好的区域、地段,而且找到真正安全的好房源,往往非常难。今天明源君给大家分享一篇文章,能够帮助大家思考三个问题:

  问题二:很多偏远的区域都有规划,怎么判断一个商圈的发展是不是到了甘蔗中段?

  例如,在北京和上海这样的大城市,商圈不止一个。比如北京可能有金融街,国贸,中关村,望京,还包括可能的通州等等。上海有陆家嘴,徐家汇,或者新虹桥商圈。这么多的商圈之间,不知道应该如何衡量,如何作比较选择呢?

  其实这个问题的完整解答,就是完整走一次我们说的「强势办公区」调研流程。说过多次,细节暂不展开。此时你一定能够辨识出「企业净流入最多」、「工作机会最多」,所以「人口净流入最多or薪资最高」的办公区。

  如果你的预算足够,你当然直接选强势办公区商圈或紧邻的住宅商圈(某些新强势办公区中,留给住宅的建地很少,甚至没有)。

  如果你发现预算不够,就以此强势办公区为核心往外,沿着地铁站选住宅区,直到落入你的预算范围内。

  接着你会用四把刀——「单价」、「总价」、「产品类型」、「量」来两两比较不同的房子。

  如果你发现此商圈内的二手市场的「安全」产品,已超出了你的预算or找不到「安全」的产品,则要回到前一个动作,继续往外换一个地铁站,再来一次四把刀的比较。

  举例:以北京国贸站商圈为例,如果你走过,你会发现,以住宅的角度而言,几乎没有能选的选择,在此商圈内,是以商用办公&住宅用办公为主的市场;于是你就得往外走。

  这几天的问答其实环绕着:每一笔房产投资都是「投资组合」的概念。这里的「投资组合」,用白话说,就是「拼拼图」。

  此时,当你终于选到某商圈预算内「安全」的产品后,你又要开始思考,“如果我要持有3~5年后卖呢?” or 我要长持经营租金,再以抵押贷变现?

  如果是后者,你又要开始调研「租赁市场」,并思考经过你的「定位」、「设计」、「运营」后,租金是否有上涨的可能性,这又是另一块拼图。

  简言之,你总共要拼「强势办公区」、「地铁站通行30分钟内」、「单价」、「总价」、「产品类型」、「量」、「租金水准」、「租客流动状况」、「小区管理」……等拼图。当然,所有拼图中最重要的一块就是你的「预算」(包括昨天说的:现金流量、存量的估算)。

  当你扎实的走过一次完整的「Art选房流程」,扎实的拼过一次拼图后,你一定会带着进阶的问题来问。例如商圈选择问题,就像:陆家嘴的某些写字楼去年好像空置率升高了;相对而言,徐家汇的写字楼处于空置率持平的水准。

  ■ 徐家汇的写字楼大多数为老写字楼,大型优质企业是否会因设备老旧、面积不足,而往其他地方如陆家嘴移动?此种移动是否有「政策奖励」因素在引导?

  例如,深圳的观澜,地铁4号线的延长线正在计划中,什么时候能通车还不知道,只知道地铁肯定会通到那里。周边也看不到有办公楼,只有政府的行政大楼,有两个大型购物中心待建。现在的价格是4.2万(均价)。这根“甘蔗”现在属于前段还是中断呢?哪些指标能够说明一根“甘蔗”已经到了中段呢?

  之前说过,观察一个商圈是否进入甘蔗中段(即「人口净流入」状况确定),其关键在于——在地铁通勤30分钟内的距离,是否有「新强势办公区」成形or「旧强势办公区」支撑?

  从「新强势办公区」成型角度来看,我选取两个地区分析:「观澜第六工业区」、「龙华新区政府周边」。

  以工业区为例,你要了解有多少工厂进驻?提供多少工作机会?但虽然「工业区」和「商业区」都能提供工作机会,我还是比较偏好「商业区」,为什么?

  即使是中高层领导,因许多企业为留下好人才,会提供水平更高的宿舍当做福利,故收入较高的中高层领导,也未必有需要买在附近。常见的状况是,重庆时时彩他们会在妻小所在的市中心好学区内买个学区房安顿家人,自己放假时再回市中心居住;或者,妻小暂无学区需求,则会一起住宿舍。

  ❷ 「工业区」的中低收入人口占比,通常大于「商业区」的中低收入人口占比(新兴高科技产业则未必)。

  因「工业区」通常需要众多「流水线工人」,故其基层雇佣人力通常比同等级营业额的第三类企业多很多。但这些流水线员工通常以租房为主,如果企业配有宿舍——除了在雇工旺季宿舍不够用的情况下——则很少会考虑花更多钱在区外租房。所以虽然人口众多,但无法支撑当地房产的「买市」和「租市」。

  以上三点,是我较偏好「商业区」作为强势办公区来分析「未来房市消费人口支撑力」的原因。

  再来分析「龙华新区政府周边」。请用过去我教各位的踩盘调研方法,把该区域的重点写字楼走过一次,你就能大体找出此区是否有大量企业净流入的趋势。

  如果你找出的几个办公区都无法形成「新强势办公区」,你的下一步只能回来研究:你的观澜小区到「旧强势办公区」的地铁通勤距离。

  另外,请注意,虽说1号线号线都叫做地铁,但其载客量和载客能力是不同的。因4号线是采用「高架轻轨」的方式载客,其高峰期的载客量是远远不够的。所以,如果你有在上班时间搭过4号线(尤其是关外上车),光是在地铁站排队上车就可以等上半个小时,这个等待时间也要加入你的通勤时间考量。

  1. 房价跟人跑,人跟工作跑,工作机会跟企业跑,所以选住宅区之前,要先选办公区;有了强势的办公区支撑工作机会和人口后,住宅区就容易产生「人口净流入」的现象,房价就容易涨;接着就是以强势办公区拉地铁通勤30分钟距离内选「住宅区」,在其他条件相同下,越近越好;

  4. 抽几个楼层看「空置率」,再到地下停车场看车子,感受一下上班族的消费能力;

  5. 但此时的调研可能存在「时间差」:例如:看起来空房很多,但其实都已被签走;或是看起来满租,但其实许多公司不续租;

  6. 故还必须假装自己想租办公室打给物管攀谈,如物管跟你说目前没房要排队,则此栋办公楼企业进驻率稳定;反之,如物管跟你说有很多可选,则需要担心;

  7. 如果是新开发区,请吃「甘蔗中段」:等开发区的企业净流入、工作机会净增加后,再入场。牺牲未成熟期的涨幅;

  10. 现金流管理生死线年(务必遵守)。它会让你在现在失去很多投资机会,但也会保护你在调控期陷入资金周转不灵,却又卖不掉房的地狱;

  12. 不要依赖「听说」或者「媒体报道」等二手资讯,绝对要控制自己的资讯来源最即时正确;

  13. 所谓「最安全的房」,简言之,就是「买时先想卖时」,思考二手市场中,最多人会想买的房来投资。你会发现,其中没有「旅游地产」和「酒店式公寓」;

  14. 一个旅游地产的投资和评估模式,和一般住宅不同。因通常观光区因常态性工作机会不多、常住人口不多,故二手市场上「卖不掉期」比一般城市核心区来的长很多;看起来「价格」也会涨,但房产的价格在不同时间点有不同意义。

  15. 一个投资商品「价格」的定义通常是「最后一次成交价」,但这「最后一次成交价」在房市一片看好时,是「卖得掉的低价」;在房市看坏时是「卖不掉的顶价」;这种波动在城市核心有强势办公区支撑的住宅区较小,因你有「上班族刚需和改善型买房支撑」。但在旅游风景区,你很难找到这群人。

  16. 「非一日上班圈」的流动人口对「商铺」比较有意义,对「住宅」则意义不大。

  18. Art的定位——「买最安全的房,积极的买房」,因为有前半句,后半句才能成立。

  文章来源: Art两岸房说说(ID:houshuinchen0117),已获得对方授权,向原作者表示感谢。

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